Moins de mètres carrés, plus de services

Henri-François Petit est responsable de la représentation des locataires et des propriétaires à Genève chez SPG Partners. Romain Philips est directeur du département «letting», représentant des propriétaires en Suisse romande pour CBRE. Interview croisée.

Henri-François Petit : Le marché des bureaux à Genève se porte plutôt bien en 2025. Certes, le contexte géopolitique tendu a entraîné un début d’année plus lent avec un certain attentisme de la part des entreprises, mais le second semestre est nettement plus dynamique et enregistre une demande placée plus importante, notamment dans le quartier de Pont-Rouge.

Romain Philips : Oui, le marché genevois reste assez stable avec un volume de surfaces placées qui se situe entre 80’000 et 100’000 m² de bureaux par an. Mais certains secteurs sont fragilisés, notamment la Genève internationale, où les réductions d’emplois et les coupes budgétaires au sein des ONG laissent présager une hausse de l’offre

Romain Philips : On observe moins de demandes pour les grandes surfaces depuis le Covid et la généralisation du télétravail. Bon nombre d’entreprises optimisent leurs espaces et réduisent leurs surfaces.

Henri-François Petit : Les entreprises cherchent aussi à limiter leurs investissements en aménagements. Elles choisissent plus volontiers des bureaux entièrement aménagés (plug-and-play) pour des surfaces de l’ordre de 500 à 800 m². Cette tendance pousse les propriétaires à livrer des espaces de travail clés en main, même si tous ne sont pas encore prêts à assumer ce risque.​

Henri-François Petit : Il faut bien connaître son marché pour fixer un prix. Une offre très haut de gamme dans un secteur où la demande n’existe pas ne trouvera pas preneur. Parfois, dans une même zone, on peut trouver des niveaux de loyer avec d’importants écarts. Par exemple, dans le quartier de l’aéroport, on peut trouver des offres de location de bureau à 480 francs le mètre carré, et de l’autre côté à 250 francs. Derrière les mètres carrés, il y a les enjeux de localisation et d’état de livraison (aménagements). Ils ne sont pas partout les mêmes.

Romain Philips : C’est vrai. Le prix dépend avant tout de la localisation, de la qualité du bâti et des services proposés. En centre-ville, certains actifs dépassent 1 000 francs/m²/an grâce à une offre différenciante en termes de services et de qualité de l’asset – mais ces chiffres sont supérieurs à la moyenne du marché. Dans le secteur très stratégique de l’aéroport, les prix sont généralement inférieurs. Le BIRD, par exemple, présente des prix un peu plus élevés que la moyenne, mais c’est pourtant l’immeuble qui marche le mieux dans ce secteur. Cela est possible grâce à la mise en place d’une stratégie orientée sur les services.

Henri-François Petit : Les normes environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont devenues incontournables pour les grands groupes car ces engagements et la réduction de l’empreinte carbone font désormais partie de leurs obligations internes.

Romain Philips : C’est un secteur stable et avec plusieurs projets de développement encore au stade du plan localisé de quartier (PLQ). Côté mobilité, la gare Léman Express de Vernier a clairement renforcé l’attractivité du quartier en améliorant les liaisons avec Genève et la France voisine. Le raccordement à venir à la voie verte facilitera davantage les déplacements doux et renforcera l’accessibilité du secteur. Enfin, le marché genevois manque de nouveaux entrants : les mouvements immobiliers relèvent surtout d’un jeu de chaises musicales, souvent motivé par des réductions de surfaces.

Henri-François Petit : D’abord, son architecture : la rénovation des espaces communs est d’un standing remarquable, notamment avec la création d’une double hauteur au rez-de-chaussée. Ensuite, le BIRD accompagne la croissance des locataires et offre également plus de flexibilité, avec des espaces entièrement aménagés. Plusieurs entreprises ont commencé par y louer de très petites surfaces en coworking avant de signer un bail classique pour des surfaces plus importantes, au gré de leur croissance. Enfin, la palette de services est difficile à égaler : restauration, offre événementielle, sport, parking, c’est vraiment complet.

Romain Philips : Le BIRD est souvent cité comme exemple de conversion réussie. C’est un immeuble vivant, avec une programmation interne intéressante et un positionnement qui le distingue nettement du reste de l’offre à Genève.